Bienes Comunes de Uso General y los Bienes Comunes de Uso Exclusivo

Los bienes comunes son aquellas partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal que son propiedad en proindiviso de todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación facilitan el funcionamiento, existencia, estabilidad, conservación, uso y goce, seguridad y explotación de los bienes privados.

Son indivisibles e inembargables en virtud de la función que cumplen relacionada con éstos o con los residentes de los inmuebles; son inalienables mientras conserven el carácter de tales, ya que no pueden ser enajenados separadamente de los bienes privados y, por la misma razón, no causan  impuestos independientemente de ellos.
Los gastos de impermeabilización, mantenimiento y de conservación  de las terrazas comunes de uso exclusivo corresponden a todos los propietarios.  

El art. 22 de la Ley 675 de 2001 define como los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular y de manera general, aquellos cuyo uso comunal limitan el libre uso, goce y disfrute de los bienes privados, que pueden ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su ubicación puedan disfrutarlos.

La asignación la determina el área constructiva y es el diseñador del proyecto (o arquitecto) quien decide si entrega o no un área como zona común de uso exclusivo.

Las áreas de este tipo son los balcones, los antejardines, los patios interiores, las cubiertas, terrazas, parqueaderos de uso comunal, entre otros. Se excluyen de esta lista las áreas de recreación  y deportes, los parqueaderos de visitantes, las zonas de circulación, la piscina, el gimnasio, etc.

Ahora bien, en caso que estos bienes de uso común hayan sido adjudicados por el primer propietario esto debe quedar señalado en el reglamento de P.H. y en la escritura de compraventa del inmueble.
El art. 23 de la misma Ley se refiere a los bienes comunes de uso exclusivo y a las obligaciones que adquiere el propietario a quien se le hace esta asignación como son no hacer alteraciones, no construir sobre o bajo él, no cambiar su destinación, a hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar con ocasión de los deterioros que se produzcan por culpa suya e, igualmente, a pagar las compensaciones económicas por su uso exclusivo tal como se aprobó en la Asamblea General.

El propietario inicial, en ningún caso, podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.

La ley también permite que los bienes comunes no esenciales puedan ser desafectados de tal carácter y uso, previa aprobación de la asamblea, con un quórum decisorio del 70% del total de coeficientes, la aprobación del proyecto y la obtención de licencia de construcción en la curaduría urbana u oficina de planeación, según sea el caso.
Cuando no sea posible desafectar es necesario evaluar cada caso, procedimiento que regulan los artículos 20 y 21 de la Ley 675 del 2001.